住宅の売却価格がローン残債を下回ったら起きること

住宅の売却を検討し始めたとき、もっとも不安になるのは売却価格がローンの残り（残債）を下回ってしまうという、いわゆるオーバーローンの状態。

もし売却価格がローン残債を下回ったら何が起きるのか、そしてどう対処すべきかを分かりやすく解説します。

売却ができる条件

結論から言うと、原則としてローンを完済しなければ、家を売却できません。

住宅ローンを借りる際、銀行は物件に抵当権（担保物権）を設定します。これは、返済が滞った場合に銀行が家を差し押さえる権利です。

家を売るには抵当権を外す（抹消する）必要がありますが、そのためにはローンの全額完済が条件となります。

売却額がローンに届かない場合、以下のいずれかの方法で対応することになります。

貯金など自分の資金で不足している分を埋める方法です。

例：ローン残債が3,000万円、売却価格が2,700万円の場合

不足している300万円を、手持ちの貯金から持ち出して銀行に支払い、完済します。

新しい家に買い替える予定がある場合に使える方法です。

現在の家のローン不足分（持ち出し分）を、次に購入する住宅のローンに上乗せして借り入れる仕組みです。

自己資金がなくても住み替えできますが、借入総額が大きくなるため審査が厳しく、月々の返済負担も増えます。

どうしても完済できず、自己資金も用意できない場合の特殊な売却方法です。

銀行と交渉し、完済できない状態でも抵当権を外してもらい、売却を認めてもらいます。

信用情報に傷がつく（いわゆるブラックリストに載る）ほか、売却後も残った借金の返済が必要です。

物件を売却するときには、以下の数字を正確に把握しておくことが大切です。

チェック項目	内容
正確な残債の確認	銀行から届く返済予定表やネットバンキングで、現在の元金を確認する。
諸経費の算出	売却には仲介手数料や印紙税など、売却価格の4〜6%程度の経費がかかる。
リアルな査定価格	売却希望価格ではなく、市場で確実に売れる相場を調査する。